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郭世邦:房地產政策“暗松” 投資機會來臨?

君略研究報告網  2012-06-01  瀏覽:


  號稱“史上最嚴”的房地產調控持續了近兩年,通過“三限”政策——限購、限貸、限價,用限購限住購房權、用限貸限住資金供應,通過限價限住價格,硬生生地把房價高昂的頭顱摁在了水平線上。雖然遠未達到溫總理說的促使房價合理回歸的目標,但投機性的資金已然退出,房價快速上漲的勢頭已遭遏制,部分地區房價甚至出現了些許下跌。


  但隨著經濟的下行加速,溫總理提出要把穩增長放在首位,種種跡象表明,似乎針對剛需首套房的政策松綁正在得到默許,房地產信貸也在開始松動,“三限”政策中的兩限——“限貸、限價”已有松動跡象,這是否意味著房地產政策正在進行“暗松”?從而預示著房地產投資機會來臨?


  一、地方和中央的政策博弈,似乎正在得到默許


  從去年以來,地方政府就在不斷的尋求政策松綁,到今年5月份,全國已有佛山、成都、蕪湖、揚州、上海等33個城市出臺樓市新政,其中28個城市獲得通過,5個被叫停。


  2011年10月11日上午,佛山市住房和城鄉建筑管理局網站掛出了《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》(下簡稱通知),其中有四條是對限購令進行“松綁”:“二、對符合市、區人才引進政策的非本市戶籍人員,由市、區人社部門出具人才引進證明,購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制;三、已辦理房地產權證超過5年(含)的住房產權轉移,不納入限購范圍;四、本市戶籍居民家庭在現行限購政策和住房套數的基礎上,允許增購一套7500元/平方米以下的住房;五、本市戶籍“村改居”家庭,在購買7500元/平方米以下的新建商品住房時,其擁有的因村改居由集體土地改為國有土地的自建住房,不計入住房套數。”可以說,這是全國第一個明確放松限購政策的城市。但當天23時24分,該局又在網站上發布通告稱,為“綜合評估政策影響”,暫緩執行該政策。


  而中山市住房和城鄉建設局宣布,從今年1月22日開始,中山市住房限價已由去年的每平方米5800元上調至6590元,在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網上備案,從而成為今年全國首個放松限價令的城市。


  但蕪湖就沒有那么幸運。2月9日,蕪湖市發布《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》(簡稱“意見”),宣布2012年1月1日至2012年12月31日期間,在市區購買的首套自住普通商品房(含二手住房),在辦理產權登記時,給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的,再給予50元/平方米的購房補貼;對購買新建自住商品住房70平方米及以下,再給予150元/平方米的購房補貼。這一疑似“救市”政策,于2月10日被暫緩執行。


  5月7日,江蘇揚州出臺新政,對購買“成品房”進行獎勵。揚州市財政局、市房管局聯合發布通知稱,個人新購買的成品住房,建筑面積在90平方米及以下的,對購房人給予所購房屋合同價款6‰的獎勵;對90平方米以上、120平方米以下的,給予所購房屋合同價款5‰的獎勵;對120平方米及以上、144平方米以下的,給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。從7月1日開始實施,到2013年6月30日為止。但揚州新政不但沒有夭折,反而被住建部官員認為是對住宅產業化進行的積極有益的探索,應當予以支持和肯定,被市場普遍認為是傳達出樓市調控放松的信號。


  歸納起來看,在地方政府的松綁政策中,但凡涉及到限購的,都被叫停,涉及限貸、限價的都予以通過,這可能是相對于限購而言,限貸、限價相對軟約束一些。


  二、中央和部門傳遞的微調信號


  去年底以來,住建部及央行先后釋放出要滿足首套房貸需求的信號,這給了地方政府微調政策的希望。


  住建部曾在2011年底表示嚴格實施差別化住房信貸政策,優先保證首次購房家庭的貸款需求。


  人民銀行在今年2月召開的2012年金融市場工作座談會提出,今年要繼續落實差別化住房信貸政策,滿足首次購房家庭的貸款需求。會議提出,2012年要加大金融服務,支持普通商品住房建設,滿足首次購房家庭的貸款需求;要不斷完善融資機制,繼續加大對保障性安居工程的支持力度。


  而房地產市場是中國經濟增長的一個主要引擎,其對中國GDP的貢獻比例已達到13%,在經濟下滑加速的情況下,溫家寶總理5月20日在武漢召開的六省經濟形勢座談會上指出,要穩定房地產市場調控政策,嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策,采取有效措施增加普通商品房供給,繼續推進保障性安居工程建設,促進房地產市場平穩健康發展。這與他之前所稱將堅持房地產調控政策不動搖的表態略有不同。而湖南省發改委5月29日上午召開全省經濟形勢座談會,傳遞中央精神,明確國家層面有“兩個不可能”:不可能出臺像2008年底那種大范圍、大規模的4萬億投資政策;不可能松動房地產政策,現在只會預調微調。亮點在最后一句。允許預調微調,是否意味著房地產調控政策將有所松動?


  三、房地產信貸出現明顯松動


  截止目前,在33個微調城市中,運用公積金這一信貸手段的城市已超過10個。


  根據重慶市住房公積金新政,貸款首付由30%降到20%,貸款限額由20萬元提高到40萬元,家庭限額由40萬元提高到80萬元,可貸額度由賬戶余額的15倍提高到25倍。


  而濟南上調了職工住房公積金最高和最低繳存工資基數,最高繳存基數由12757元調至14652元,最低基數,部分區縣從950元調至1100元。


  武漢市新政為,單方繳存的職工購買90平米以下一手房,最低首付由三成調低到兩成;月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上升到45%;以前需夫妻雙方繳存才能申請最高60萬元的貸款,現在單方繳存人就可申請最高額度60萬元。


  與此同時,銀行信貸似乎也出現了松動。中國銀監會日前已將房地產從去年的第二大風險排名降到了地方政府融資平臺、鋼鐵和有色金屬之后。由于今年企業貸款有效需求不足,商業銀行貸款發放面臨困難,出于利潤壓力,部分商業銀行已將首套房按揭貸款利率降到了0.85折或0.9折,而去年基本上是1.1倍;部分商業銀行已開始悄悄加大對房地產開發貸款投放力度,而在去年銀監會只允許對保障性住房開發投入貸款。據萬得資訊數據顯示,159家上市開發商,2012年一季度的總負債已達1.8萬億元,相比2010年年初的水平高出100%多。上市房地產開發商在今年一季度貸款反彈后,已借入超過2011年全年兩倍的銀行債務。


  因而,從目前情況看,允許地方政府對樓市政策進行微調,是否意味著房地產政策的“暗松”?而信貸的松動又給房地產轉暖提供了有力的支持,那么,地方政府在對房地產政策不斷的微調中,會不會不斷地突破中央的底線,從而讓房地產提前迎來春天?


  讓我們拭目以待!


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